投資性房地產(chǎn)計量方式糾偏

以某非上市保險公司的年報為例，對于投資性房地產(chǎn)的計量方式一般如下：一般情況下，投資性房地產(chǎn)按成本進行初始計量，且按公允價值進行后續(xù)計量，不對其計提折舊或進行攤銷，并以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。

另據(jù)《*財經(jīng)日報》記者翻查的多份年報，對投資性房地產(chǎn)公允價值的估計一般說明為：根據(jù)投資性房地產(chǎn)所在地活躍房地產(chǎn)交易市場上同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關信息，如無法取得同類或類似房地產(chǎn)的現(xiàn)行市場價格的，參照活躍市場上同類或類似房地產(chǎn)的zui近交易價格，并考慮交易情況、交易日期、所在區(qū)域等因素，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計；也可以基于預計未來獲得的租金收益和有關現(xiàn)金流量的現(xiàn)值確定其公允價值。

保監(jiān)會強調，將對保險公司報送的以公允價值計量的投資性房地產(chǎn)逐項審核，對不符合會計準則和償付能力監(jiān)管規(guī)定的，將責令公司調整會計報表賬面價值和償付能力報表認可價值，并區(qū)分問題性質確定是否對以前各期償付能力報告進行追溯重述。

一位保險資管人士告訴《*財經(jīng)日報》記者：“事實上，《通知》出臺的背景主要是有部分公司對不動產(chǎn)的估值過高，有些公司甚至達到5~10倍左右，這樣一來的好處是能夠提高償付能力充足率水平，不過也會偏離標的本身的價值。此外，對于不動產(chǎn)的估值各家險企態(tài)度不一，也沒有橫向可比性。”

除了保險機構試圖提升償付能力充足率的目的，另外值得關注的是目前國內整體估值體系并不完善，一位券商高管表示：“國內資產(chǎn)的估值非常困難，因為中國的無風險收益率不是只有一個，而是有一組，從低至高不等，這對資產(chǎn)價格的確定帶來很大的困擾，也是估值分化程度較大的原因。